Дистанционная покупка жилья и отмена «схемы Долиной»: главные изменения с 1 июля ( 10 фото )
С 1 июля на рынке недвижимости вступили в силу значительные нововведения. Порядок оформления сделок купли-продажи жилья претерпел изменения, которые важно знать каждому, кто планирует покупку или продажу. Юрист подробно разъяснил ключевые новшества и их возможные последствия.
фото: NDAB Creativity/Shutterstock/Fotodom.ru
Сделки с недвижимостью через биометрию
С 1 июля 2026 года вступили в силу поправки, упрощающие использование биометрических данных при операциях с недвижимостью. Изменения касаются нового пункта 6 части 6 статьи 36.2 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».
Суть нововведений
Теперь участники сделки могут полностью оформить покупку или продажу объекта удаленно, без визита в МФЦ и без привлечения посредников (банковских сервисов или нотариусов) для электронной регистрации.
Чтобы провести дистанционную сделку с использованием биометрии, необходимо выполнить два простых подготовительных шага:
- Оформить усиленную квалифицированную электронную подпись (УКЭП);
- Загрузить свою биометрию в Единую биометрическую систему (ЕБС). Это можно сделать лично или удаленно через сотрудников банка.
Механизм работы
фото: Tetiana Chernykova/Shutterstock/Fotodom.ru
После выпуска УКЭП и регистрации биометрии можно приступать к сделке:
- Убедитесь, что вторая сторона также имеет корректно оформленную УКЭП и биометрию.
- Подготовьте электронный договор купли-продажи и другие необходимые документы.
- Авторизуйтесь на портале «Госуслуги» и загрузите пакет документов в разделе «Приобретение недвижимости». Загружать документы нужно только одной стороне.
- Подпишите документы с помощью УКЭП, пройдите биометрическую идентификацию и отправьте «приглашение» второй стороне.
- Вторая сторона знакомится с документами, проверяет их и подписывает аналогичным образом.
- После подписания и оплаты госпошлины документы направляются в Росреестр. Регистрация занимает до 7 рабочих дней.
Преимущества биометрии
фото: sommart sombutwanitkul/Shutterstock/Fotodom.ru
- Покупателю и продавцу не нужно встречаться лично. Сделку можно провести, находясь в разных городах, без привязки к графику друг друга.
- Экономия на дополнительных услугах. Ранее для электронных сделок использовались сервисы вроде «Домклик» или нотариусы, что влекло дополнительные расходы. Биометрия позволяет снизить финансовую нагрузку.
Недостатки биометрии
фото: sommart sombutwanitkul/Shutterstock/Fotodom.ru
Биометрия не является абсолютной гарантией безопасности. Чтобы исключить риск вмешательства третьих лиц или оспаривания сделки, рекомендуется поддерживать связь со второй стороной. Лучше провести сделку при личной встрече или организовать видео-звонок.
Важно видеть объект недвижимости и продавца вживую. Например, квартира может выглядеть идеально на фото, но иметь скрытые дефекты. При видео-связи убедитесь, что в помещении нет посторонних, проговаривайте все действия и сделайте запись разговора, предупредив собеседника. Видеозапись послужит доказательством должной осмотрительности в случае спора.
Защита от «Схемы Долиной»
фото: PeopleImages/Shutterstock/Fotodom.ru
Что изменилось
С 1 июля 2026 года Верховный суд РФ кардинально изменил подход к делам, где продавцы пытаются вернуть проданное жилье, ссылаясь на действия мошенников.
История с «эффектом Долиной» получила широкую огласку в прошлом году. Певица Лариса Долина продала квартиру покупательнице Полине Лурье, но затем отказалась выезжать и через суд потребовала вернуть жилье, утверждая, что деньги забрали мошенники. Верховный суд 16 декабря 2025 года оставил сделку в силе, признав покупательницу добросовестной. До этого суды часто вставали на сторону продавцов, что создало опасную практику.
Нередко применялась односторонняя реституция: покупатель возвращал квартиру, но продавец не возвращал деньги, так как они были переданы мошенникам. Покупателям предлагали требовать деньги с мошенников, что юридически некорректно и ущемляет их права.
Новый порядок
фото: Spaskov/Shutterstock/Fotodom.ru
Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ признала, что права добросовестного приобретателя должны быть защищены (Определение от 16.12.2025 N 5-КГ25-174-К2). Суд указал, что сам факт влияния мошенников не является безусловным основанием для отмены сделки, если покупатель действовал разумно. Также подчеркнута важность двусторонней реституции: при признании сделки недействительной каждая сторона должна получить переданное.
Теперь суды обязаны тщательно исследовать, понимал ли продавец суть сделки и проявил ли покупатель должную осмотрительность. Верховный суд выпустил Тематический обзор № 12/2026, где отмечается: если покупатель действовал добросовестно и не мог распознать заблуждение продавца, оно не считается достаточным для признания сделки недействительной.
Почему оспорить сделку стало сложнее
фото: Studio Romantic/Shutterstock/Fotodom.ru
Верховный суд дал четкий сигнал: права добросовестного покупателя больше не могут быть принесены в жертву. Раньше для отмены сделки было достаточно заявления продавца о мошенниках и психологической экспертизы. Теперь практика меняется:
- Продавцу нужно доказать, что он был под влиянием мошенников. Недостаточно просто заявить об этом. Нужны убедительные доказательства, что он не понимал значение своих действий в момент подписания договора.
- Суды будут оценивать добросовестность покупателя. Если он проверил документы, цена была рыночной, а поведение продавца не вызывало подозрений, суд встанет на его сторону.
- Двусторонняя реституция — базовый минимум. Даже при признании сделки недействительной суды стремятся обеспечить возврат денег покупателю.
Выводы для собственников
фото: cazawi/Shutterstock/Fotodom.ru
Продавцам: Заявлять о мошенничестве постфактум стало рискованно. Суд может не только отказать в возврате квартиры, но и потребовать вернуть покупателю деньги. Важно запомнить: ни один сотрудник правоохранительных органов не попросит продать квартиру для помощи государству или поимки преступников. При столкновении с такой ситуацией нужно немедленно обращаться в полицию.
Покупателям: При покупке вторичного жилья нужно проявлять повышенную осмотрительность. Фиксируйте все этапы сделки, делайте видеозаписи переговоров, подтверждайте рыночность цены. Хорошим доказательством добросовестности будет юридическое заключение по результатам проверки объекта и продавца. Сохраняйте весь архив документов, так как продавец может обратиться в суд спустя недели или месяцы.
Льготная ипотека
фото: Volodymyr TVERDOKHLIB/Shutterstock/Fotodom.ru
Действующие изменения
С 1 февраля 2026 года семьи могут оформить только один льготный кредит на семью, а не на каждого родителя. Супруги обязаны выступать созаемщиками. Также законодательно запрещены «донорские» схемы, когда льготу получали через привлечение стороннего созаемщика с ребенком.
Отложенные изменения
Минфин РФ планировал внести изменения в условия выдачи семейной ипотеки к 1 июля 2026 года, но они не вступили в силу. Вопрос отложен до 1 октября 2026 года. Одно из обсуждаемых предложений — дифференцированный подход к ставке: чем больше детей, тем меньше процент. На данный момент это не закреплено законодательно.
Новые правила защищают добросовестных покупателей, но не слишком ли сильно они усложняют жизнь продавцам, которые действительно стали жертвами мошенников?