Как не потерять квартиру и деньги в 2026 году: полный гайд по проверке жилья ( 7 фото )

Кажется, сейчас сложно найти человека, у которого среди знакомых не было бы жертвы «схемы Долиной», судящейся за квартиру, за которую были отданы деньги. Однако недавно Верховный суд закрыл лазейку, позволявшую бывшим владельцам возвращать жилье, не возвращая средства, под предлогом того, что они продавали его под влиянием мошенников.

Но есть и нюансы. Часть ответственности Верховный суд по-прежнему возлагает на покупателей. Практика показывает, что даже наличие детей и использование материнского капитала не гарантируют, что вся семья не останется на улице. О том, как обезопасить себя при покупке вторичного жилья, рассказывает юрист.

Андрей Лихачев, руководитель юридической компании «Хелп Консалтинг».

Что изменилось в 2026 году и в чем подвох

фото: StoryTime Studio/Shutterstock/Fotodom.ru

Согласно новым постановлениям Верховного суда, теперь:

• Сам по себе факт того, что продавец стал жертвой мошенников, больше не является основанием для автоматической отмены сделки. Если владелец осознавал, что подписывает договор купли-продажи и понимал, что право собственности переходит к другому лицу, договор не будет признан недействительным. Таким образом, закрыта лазейка, позволявшая продавцам утверждать, что в момент продажи они не отдавали отчета своим действиям.

• Если продавец заявляет, что не осознавал своих мотивов из-за действий мошенников, это станет поводом для тщательной экспертизы, но не для отмены сделки. Теперь голословного утверждения о «невменяемости» в момент продажи недостаточно. Если же бывший владелец откажется от экспертизы, его иск об отмене сделки не будет удовлетворен.

• Однако есть нюанс. В ходе судебных разбирательств экспертизу будут проводить не только в отношении продавца, но и в отношении покупателя. Будут проверять адекватность приобретателя и оценивать, насколько он осознавал подозрительность сделки. Было ли жилье значительно дешевле рыночной цены, вел ли себя продавец странно, торопили ли с оформлением?

На что стоит обратить внимание при покупке жилья в 2026 году

фото: sommart sombutwanitkul/Shutterstock/Fotodom.ru

При проверке квартиры важно учесть множество факторов. Если кратко, все действия делятся на два этапа:

1. Проверка собственника жилья;
2. Проверка самого объекта недвижимости.

Рассмотрим каждый из них подробнее.

1. Проверка собственника

При проверке собственника важно убедиться, что он дееспособен и может совершать сделку. Если окажется, что на момент сделки продавец был недееспособен и скрыл это, все проблемы лягут на покупателя, который рискует лишиться квартиры.

Как проверить продавца:

• Внимательно присмотреться к продавцу, оценить его адекватность.
• По возможности расспросить соседей о собственнике.
• Запросить выписку из ЕГРН.
• Попросить справки из психоневрологического (ПНД) и наркологического (НД) диспансеров.
• Запросить справку из органов опеки и попечительства.
• В сложных случаях — заказать независимую медицинскую экспертизу.

фото: MilanMarkovic78/Shutterstock/Fotodom.ru

Справки из ПНД и НД сейчас — это не «роскошный максимум», а «базовый минимум». В связи с нестабильной ситуацией на вторичном рынке недвижимости (в том числе из-за «кейсов Долиной») проверку в этой части стоит проводить особенно тщательно.

Недостаточно просто получить справки о том, что собственник не состоит на учете. Целесообразно перед сделкой требовать проведения осмотра продавца психиатром.

Вот еще несколько причин, по которым сделку могут признать недействительной:

• Банкротство продавца. Перед сделкой важно проверить его финансовое состояние и кредитную нагрузку. Для этого нужно знать ФИО и регион проживания продавца, а затем изучить Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (bankrot.fedresurs.ru), картотеку арбитражных дел, Банк данных исполнительных производств (ФССП) и Кредитную историю (БКИ).

• Необходимость «одобрения» сделки третьими лицами. Нужно выяснить, не требуется ли согласие органов опеки, супруга (бывшего или действующего) или общего собрания организации (если собственник — юрлицо).

• Проживание собственника за границей. В отношении него стоит провести дополнительную проверку, так как для сделок с нерезидентами или иноагентами действует особый порядок (например, использование специальных банковских счетов). Нарушение процедуры может привести к конфискации жилья.

2. Проверка объекта недвижимости

фото: SvetaZi/Shutterstock/Fotodom.ru

При проверке объекта недвижимости важно не поддаваться на уловки и давление риелтора продавца, стремящегося побыстрее продать квартиру. Если вам говорят, что достаточно проверить только выписку из ЕГРН, не верьте. Помимо актуальной выписки из ЕГРН также важно проанализировать:

• Правоустанавливающие документы (на основании которых приобретена квартира — договор купли-продажи, ренты, документы о приватизации и т. п.).

• Документы, подтверждающие отсутствие неузаконенной перепланировки.

• Документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам и взносам на капитальный ремонт (задолженность по капремонту переходит к новому собственнику).

• Выписку из домовой книги (чтобы после регистрации права собственности не столкнуться с неожиданными соседями в вашем же жилье).

Кто должен проводить все эти проверки

фото: Andrii Yalanskyi/Shutterstock/Fotodom.ru

Проверку недвижимости перед покупкой можно разделить на юридическую и техническую. Техническую проверку проводят покупатель, банк и риелтор. Нотариус и юрист проводят более тщательную проверку, и покупка вторичной недвижимости без их участия часто чревата неприятными последствиями.

Риелтор обычно проводит первичную проверку документов, но стоит учитывать, что он заинтересован в скором завершении сделки и может проводить недостаточно глубокий анализ. В его обязанности входят:

• Сверка данных собственника с выпиской из ЕГРН, подтверждение его статуса и проверка на наличие других собственников.
• Проверка истории перехода жилья от одного собственника к другому. Слишком частая перепродажа должна насторожить.
• Проверка наличия обременений (ипотека, арест, залог).
• Сверка с планом БТИ для выявления незаконных перепланировок.
• Запрос справок из ПНД и НД.

фото: oneinchpunch/Shutterstock/Fotodom.ru

Нотариус изучает документы более глубоко, проверяет их подлинность и заверяет. Часто при сделках обходятся без риелтора, но без нотариуса — нет. Если сделку удостоверяет нотариус, он дополнительно выполняет следующие функции:

• Проверяет дееспособность сторон.
• Проверяет отсутствие давления при совершении сделки.
• Проверяет подлинность доверенности (если сделка осуществляется через нее).
• Проверяет наличие или возможность банкротства продавца.
• Проверяет законность перепланировки жилья.
• Проверяет законность сделки с иностранным гражданином.
• Несет материальную ответственность за законность договора.

фото: shisu_ka/Shutterstock/Fotodom.ru

Роль банка в проверке жилья минимальна. Они лишь проверяют, не находится ли объект в залоге, сняты ли обременения и кто является собственником.

Юристы проводят более глубокую проверку, если объект непростой или вызывает сомнения. У них больше полномочий для запросов в соответствующие организации. Стоит понимать, что такая проверка не будет быстрой. Если собственник недвижимости не хочет предоставлять какие-то документы или торопит со сделкой, велика вероятность, что он недобросовестный продавец.

Стоит ли сейчас вообще покупать вторичное жилье, учитывая все риски, или лучше подождать и копить на новостройку?