«Золотое время для покупателей с наличными»: прогноз по рынку недвижимости ( 3 фото )

Рынок недвижимости переживает серьезную трансформацию. Цены растут, ипотечные ставки остаются высокими, а потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию. Директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов на форуме «Движение» дал развернутый анализ текущей ситуации, рассказал о рисках на первичном и вторичном рынках и дал прогноз на ближайшее будущее.

Ильдар Хусаинов

Текущая ситуация и трансформация за четыре года

Современный рынок жилья можно охарактеризовать как рынок ожиданий и иллюзий. Продавцы не спешат снижать цены, а покупатели придерживают свои сбережения. На первичном рынке наблюдается застой спроса после очередных корректировок условий семейной ипотеки. Ожидается, что в июле вступят в силу новые ограничения, которые могут сократить спрос на новостройки еще примерно на 10%. В то же время вторичный рынок активизируется благодаря более доступной цене квадратного метра, предоставляемым дисконтам и надеждам на снижение ипотечных ставок с возможностью последующего рефинансирования дорогих кредитов.

За последние четыре года рынок прошел сложный путь: от эпохи сверхдешевой ипотеки и ажиотажного спроса с высокой долей инвестиционных сделок до постепенного волнообразного охлаждения. Появилось множество новых и модернизированных альтернативных способов покупки жилья, а объемы строительства достигли рекордных показателей. Однако сейчас девелоперы стали более осторожны в запуске новых проектов. Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке за этот период увеличилась на 39%, достигнув 161,5 тысячи рублей, а на готовое жилье — на 23,3%, до 132,5 тысячи рублей. При этом текущая цена квадратного метра не отражает реального баланса спроса и предложения.

Доступность жилья и ипотека

Однозначного ответа на вопрос, стало ли сложнее купить недвижимость без ипотеки, нет. В 2020 году, когда действовала массовая господдержка на новостройки, а ставки на вторичном рынке были рекордно низкими, покупка в кредит была гораздо доступнее. Сейчас льготная ипотека уже не работает, условия семейной ипотеки ужесточаются, а рыночные ставки, хоть и снижаются, всё еще остаются запретительными для большинства. Рыночную ипотеку берут либо на небольшие суммы, либо на короткий срок, либо с прицелом на будущее рефинансирование.

Наступило золотое время для покупателей с наличными. Для них девелоперы на первичном рынке предлагают особые условия и существенные дисконты. С 1 июля ожидаются очередные изменения в семейной ипотеке, включая введение дифференцированных ставок, что сделает ее еще менее доступной для части заемщиков.

Вторичный рынок: спрос и цены

Спрос снизился на всех сегментах, хотя на вторичном рынке в последние месяцы заметно некоторое оживление. На первичном рынке падение маскируется различными стимулирующими инструментами: рассрочками, траншевой ипотекой и другими схемами. На вторичном рынке ситуация более прозрачна.

Реальные цены сделок на готовое жилье упали на 10–15%. Покупатели стали более избирательными и ищут варианты с хорошим дисконтом. Однако многие продавцы всё еще выставляют цены, ориентируясь на показатели прошлых лет, и такие объекты не пользуются спросом. Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке в городах-миллионниках за год выросла примерно на 6%.

Влияние «эффекта Долиной»

Резонансная история с квартирой Ларисы Долиной вызвала временный всплеск тревожности на рынке. Однако после того, как суд поставил точку в этом деле, градус беспокойства начал снижаться. Тем не менее, этот случай стал катализатором формирования «культа безопасности». Теперь покупатели гораздо внимательнее относятся к гарантиям безопасности сделки, изучая не только историю квартиры, но и ее владельца.

Проблемные объекты на вторичном рынке

Проблем на вторичном рынке достаточно. Регулярно выявляются объекты, которые не допускаются до продажи. Проблемы могут быть как техническими (например, квартиры с маскировочным ремонтом), так и юридическими.

Среди распространенных проблем — квартиры, купленные с использованием материнского капитала, в которых не были выделены доли детям, а также объекты с незаконными перепланировками, которые невозможно узаконить. Скрывать недостатки квартиры не имеет смысла — они всё равно будут выявлены в процессе подготовки к сделке, что может привести к требованию покупателя о значительном снижении цены.

Как обезопасить себя при покупке

Для полной безопасности необходимо проверить не только саму квартиру и ее историю, но и всех участников сделки. В базовый набор документов должны входить: актуальная выписка из ЕГРН, полный комплект правоустанавливающих документов, нотариально заверенное согласие супруга на сделку, справки об отсутствии задолженности и зарегистрированных лицах.

Также важно убедиться в отсутствии незаконных перепланировок и проверить, использовался ли материнский капитал при покупке квартиры. После дела Долиной был снижен возрастной порог для предоставления справки из психоневрологического диспансера.

Первичный рынок: реальность и иллюзии

Важно различать рекламную картинку и реальное положение дел. Новостройки покупают, но уже не так активно, как раньше. Рынок держится на двух «костылях»: остатки льготных программ (в первую очередь «Семейная ипотека») и сложные финансовые схемы от застройщиков. Во втором случае рынок фактически живет в долг, надеясь, что к моменту сдачи объекта ставки упадут, а цены вырастут.

Цена формируется не только на основе себестоимости и рыночной конъюнктуры, но и под влиянием обязательств перед банками. Деньги на строительство предоставляет банк в рамках проектного финансирования, и квартиры в проекте являются залогом. Если девелопер открото снизит цену метра на 15–20%, банк может пересчитать всю финансовую модель. Поэтому конечная цена для покупателя складывается не из цены в договоре долевого участия, а из совокупности скрытых уступок. Застройщики не снижают официальную цену, но предлагают различные бонусы, за счет которых квартира обходится дешевле.

Советы покупателю новостройки

При покупке жилья на первичном рынке необходимо тщательно проанализировать финансовую модель приобретения, чтобы понять конечную стоимость с учетом всех комиссий и переплат. Стоит оценить конкурентные предложения как на вторичном, так и на первичном рынке, рассмотреть все возможные варианты: рассрочку, покупку за наличные или в ипотеку. Затем выбрать наиболее комфортный и менее рискованный способ.

Важно оценить надежность застройщика, качество строительства, соблюдение сроков сдачи объектов и отзывы покупателей. Маркетинговых вариантов рассрочек и субсидированных ставок сейчас много, но к ним нужно относиться критично, всегда сравнивая конечную цену с аналогами.

Прогноз на ближайший год

Базовый сценарий — стагнация с медленным снижением реальных цен. Рынок будет избавляться от пузырей, надутых дешевыми деньгами в 2020–2023 годах. Первичный рынок будет стараться удержать цены на прежнем уровне, несмотря на падение спроса. Возможно, номинально мы увидим рост на 2–3% по году, но реальная цена покупки через систему скрытых дисконтов останется на месте или даже снизится.

Вторичный рынок будет более честным. Это рынок частных продавцов, которые не могут бесконечно держать цены. Ожидается снижение средних цен покупки на 5–10% от текущего уровня. При этом цена предложения может продолжить расти за счет вымывания дешевых объектов и ожиданий повышения доступности рыночной ипотеки. Продаваться будет не то, что дорожает, а то, что имеет адекватную рыночную цену.

Главный фактор для рынка — кредитно-денежная политика ЦБ. Но тренды формирует не сама ставка, а ожидания ее изменения. Даже если регулятор начнет стабильно снижать ставку, ипотека не станет дешевой мгновенно. Банки закладывают свои риски на длительный срок. Пока рынок не поверит, что высокая ставка ушла навсегда, доступной ипотеки не будет.

Как вы считаете, нынешняя ситуация на рынке — это возможность выгодно купить жилье или ловушка, и цены упадут еще сильнее?