Квартиры за полцены: как работают аукционы недвижимости ( 4 фото )

На электронных торговых площадках можно приобрести квартиру, дачу или земельный участок со значительной скидкой, но процесс имеет свои особенности.

Покупка объектов недвижимости через аукционы становится популярным способом экономии на жилье или выгодного вложения средств. Квартиры, дома, дачи и участки продаются на торгах с дисконтом, который иногда достигает 60%. Разобраться в практической стороне вопроса помог Игнат Ситников, основатель агентства элитной недвижимости Heartwood и земельный инвестор.

фото: Studio Romantic/Shutterstock/Fotodom.ru

Аукционы недвижимости: суть и участники

Аукцион по недвижимости — это публичные торги на электронных площадках, где объект достается тому, кто предложит максимальную цену за строго ограниченное время. В отличие от традиционной покупки через риелтора или застройщика, здесь нет длительных переговоров и возможности долго размышлять. Участник выбирает лот, вносит задаток и в назначенный день соревнуется с другими претендентами.

Как отмечает Игнат Ситников, на торгах можно купить квартиру, дачу, коттедж, участок земли, коммерческое помещение, склад, гараж или машино-место. Чаще всего продавцами выступают арбитражные управляющие, банки и государственные органы. Иногда на аукционы выставляют недвижимость и частные собственники, стремясь привлечь больше внимания к объекту.

По оценкам экспертов, около 40–45% всех лотов на электронных площадках — это имущество банкротов. Остальная недвижимость попадает на торги по другим причинам: невыплата ипотеки, арест за долги или решение государства распродать имущество с баланса.

«Застройщик или частный продавец часто дают гарантии, устраняют недостатки, можно внести пункты в договор. На аукционе вы покупаете объект в том состоянии и с теми обременениями, которые существуют на момент торгов, и никто ничего исправлять не будет», — подчеркивает Ситников.

Участвовать в аукционах могут не только компании, но и обычные граждане. Главное условие — быть совершеннолетним и дееспособным. Для некоторых видов имущества есть дополнительные требования, но это редкость. По словам эксперта, около 95% лотов на популярных площадках доступны физическим лицам.

фото: Thawatchai Chawong

Как заработать на недвижимости с торгов

Главная привлекательность аукционов — возможность купить квартиру, дачу или другую недвижимость дешевле рынка. По данным московских аналитиков, средний дисконт составляет 20–35% от рыночной стоимости. Например, дом за 12 млн руб. может уйти за 8,5 млн руб.

Такой дисконт не случаен. Продавцу часто нужно быстро закрыть сделку и реализовать актив. Кроме того, стартовая цена формируется на основе оценки, которая может не учитывать текущую рыночную ситуацию. Если первые торги не состоялись из-за низкой информированности, на следующем этапе цена снижается еще на 10–15%. В итоге на стадии публичного предложения стоимость объекта может оказаться на 40–50% ниже первоначальной.

Самые большие скидки обычно встречаются на «сложных» лотах: недостроях, участках с неясными границами, объектах с долгами по коммуналке или спорным юридическим статусом. По словам Игната Ситникова, разница с рынком в таких случаях может достигать 60%. Он привел пример, когда участок был куплен на торгах за 1,4 млн руб. при рыночной стоимости аналогичных объектов около 3 млн руб.

Однако бывает и обратная ситуация. Если объект ликвидный и расположен в хорошем месте, торги превращаются в жесткую борьбу. Цена может легко достичь верхней границы рынка и даже превысить ее. Например, обычный участок площадью 8 соток ушел дороже аналогов на вторичном рынке из-за упорства одного из покупателей.

Зарабатывать на недвижимости с торгов можно двумя способами: перепродажей и арендой. При флиппинге — покупка, ремонт, продажа — инвесторы обычно закладывают маржу не менее 25–30% от всех затрат. Средний цикл сделки занимает 4–7 месяцев, а чистая прибыль редко бывает ниже 500 тыс. руб. Например, инвестор купил на торгах участок за 2,1 млн руб., вложил 400 тыс. руб. в коммуникации и межевание, а через полгода продал за 3,4 млн руб., получив прибыль около 700 тыс. руб.

Арендная стратегия — это долгосрочная игра с более стабильным доходом — примерно 8–12% годовых. Первые деньги можно получить уже через 3–4 месяца после покупки, но полная окупаемость иногда растягивается на 5–7 лет.

«У меня есть клиенты, которые покупают 3–4 объекта в год на торгах, ремонтируют и сдают, и это дает им ежемесячный денежный поток в 200–300 тыс. руб. чистыми. Профессионалы выстраивают целый конвейер: поиск, проверка, торги, управление объектом», — рассказывает Ситников.

фото: Ju Jae-young/Shutterstock/Fotodom.ru

Пошаговая инструкция по покупке

Участие в электронных аукционах проще, чем кажется. Купить квартиру или дом с торгов может любой желающий. Процесс состоит из нескольких шагов.

• Сначала нужно получить усиленную квалифицированную электронную подпись (УКЭП). Без нее на площадку не пустят.
• Затем выбрать на электронной торговой площадке приглянувшийся объект и внимательно изучить документы. Важно проверить историю перехода прав через выписку из ЕГРН, оценить возможные обременения, долги и другие нюансы, а также по возможности лично осмотреть будущую покупку.
• После этого зарегистрироваться на электронной торговой площадке — например, «Сбербанк-АСТ», «Российский аукционный дом» или «Фабрикант».
• Далее вносится задаток — обычно 10–20% от начальной стоимости. Если участник не побеждает, деньги возвращаются.
• В день торгов участники делают ставки, а цена постепенно растет на шаг аукциона — обычно от 0,5 до 5%.
• Победитель подписывает протокол, а затем в течение 5–30 дней оплачивает остаток суммы и оформляет сделку.

Важно помнить о дополнительных расходах: комиссия организатора торгов (1–5%), возможные долги по ЖКХ, кадастровые работы (30–50 тыс. руб.) и ремонт. Для загородного дома в Подмосковье минимальные вложения в приведение объекта в порядок редко бывают ниже 1,5–2 млн руб., отмечает Игнат Ситников.

Новичкам эксперт советует не бросаться сразу в «убитые» или «сложные» лоты. Лучше начать с залоговой недвижимости банков без прописанных жильцов и явных проблем. Если рассматривать объекты до 3 млн руб., понадобится примерно 400–500 тыс. руб. на задаток и еще 500–700 тыс. руб. на запас расходов. Комфортный порог входа составляет около 1,2–1,5 млн руб. собственных средств.

«Обязательно найдите грамотного юриста, который специализируется на торгах: он сэкономит вам гораздо больше, чем возьмет за услуги. Рынок аукционов жесток к тем, кто ленится читать документы, но невероятно благодарен тем, кто подходит к делу с холодной головой и расчетом», — резюмирует эксперт.

FAQ: что важно знать о покупке недвижимости с торгов

На сколько дешевле рынка можно купить недвижимость с торгов?

Купленные на торгах квартиры, коттеджи или земельные участки могут быть дешевле рынка на 20–35%, а в некоторых случаях скидка может доходить до 60%.

Кто может участвовать в аукционах недвижимости на электронных торговых площадках?

Любой совершеннолетний дееспособный гражданин с паспортом.

Сколько денег нужно новичку для старта?

Для покупки объекта недвижимости на торгах стоимостью до 3 млн руб. помимо этой суммы потребуется около 400–500 тыс. руб. на задаток и еще 500–700 тыс. руб. на возможные расходы. Комфортный порог входа — примерно 1,2–1,5 млн руб.

Какую недвижимость выгоднее покупать новичку на торгах?

Новичку лучше начать с залоговой недвижимости банков без прописанных жильцов и явных проблем.

Игнат Ситников

Основатель агентства элитной недвижимости Heartwood, земельный инвестор

Купили бы квартиру на торгах?