Долги за «коммуналку», «убитая» квартира, уклонение от оплаты… Кто думает, что сдавать жилье в аренду — это просто? ( 8 фото )

Долгие месяцы ремонта после съезда жильцов, суд с девицей, не рассчитавшей свои финансовые возможности, контроль за уплатой «коммуналки» и налогов… Наш читатель в течение десяти лет сдавал «двушку» в одном из «спальников» Минска, а теперь решил поделиться опытом. Он говорит, что за эти годы столкнулся с хамством (доходило чуть ли не до рукоприкладства), безобразным отношением к чужой собственности и долгами за «коммуналку». Посвящается всем, кто считает, что сдавать квартиру — это легко, выгодно и просто.

Родительское наследие. Дилемма: что делать с квартирой?

«Двушка» в непрезентабельном минском «спальнике» досталась от родителей. С одной стороны, надо было присматривать за ней, с другой — жить нам было где, с третьей — продать не могли, так как нам она не принадлежала. Долгое время квартира пустовала, советчики, коих в нашем обществе немало, все время интересовались: почему не сдаете?

В самом деле: почему? В один прекрасный момент, когда мы начали копить на собственное жилье, решили попробовать себя на рынке аренды. Тогда ситуация складывалась в нашу пользу: арендаторов было больше, чем квартир.

«Ну что там можно „убить“? Ремонта давно не было, мебель старая, бытовой техники особо нет», — рассуждали мы. Как же мы ошибались!

Во время подготовки к сдаче квартиры в аренду заменили трубы, так сказать, минимизировав риски в первую очередь перед соседями. Завезли и установили стиральную машину, о чем впоследствии сильно пожалели. Постарались выбросить старый хлам.

По совпадению на двери подъезда кто-то оставил объявление (отмечу, написанное от руки): мол, сниму «двушку». Решили позвонить, чтобы узнать, на какую сумму рассчитывают люди. По телефону ответила обрадованная женщина. А через несколько минут на мобильник посыпался град звонков. Приветливой женщиной оказалась хитрая риелтор, которая быстренько слила наш номер клиентам. Объявление на подъезде, как понимаете, было ловушкой.

«Можно подумать, вы квартиру официально сдаете. Налоги платите?» — вместо извинений от наглого риелтора мы получили неуместную попытку наезда.

Уже на пороге рынка арендного жилья мы столкнулись с нечестными приемами и обманом. И это были только цветочки…

Да, насчет «официально». Изначально решили не ввязываться в авантюры и не рисковать, а оформить договор (он типовой, заключается юрисконсультом ЖРЭО) и платить налоги. Чтобы заботливое государство потом не спросило за должки.

Семья первая. Скидки в обмен на разруху и хамство

Где-то через неделю после вежливого предупреждения риелтору о жалобе куда следует звонки все-таки возобновились. Буквально после первого же нашли квартирантов. Пришли двое мужчин, объяснили, что ищут для семьи одного из них квартиру именно в этом районе, поскольку рядом живет родня. Бегло осмотрели кухню, комнаты, санузел и, кажется, остались весьма довольны. Более того, сложилось ощущение, что они были чрезвычайно рады подвернувшемуся варианту: повторюсь, такая ситуация была на рынке.

Сомнение отразилось лишь на лице миловидной супруги мужчины, чему мы не придали никакого значения. А зря…

Узнав общие факты о семье, которая планировала арендовать квартиру, согласились на сделку. Нам быстро всучили задаток, даже не пытаясь снизить запрашиваемую сумму.

В этом была первая ошибка нас как неопытных арендодателей. Всегда узнавайте, кто пытается снять у вас квартиру! Во Франции квартиранты предоставляют рекомендации агентств недвижимости и собственников, у которых снимали жилье ранее.

Поначалу все шло нормально. Договор об аренде заключили, семейство вселилось, оплату квартиранты вносили своевременно. Мы условились, что налог оплачиваем мы, а коммунальные расходы — жильцы.

Периодически у нас спрашивали, можно ли повесить телевизор на стенке или передвинуть шкаф. Да нет проблем, это же ваше жилье. Мы старались быть либеральными, никогда не заявлялись с проверками. Только когда приходили за оплатой, с порога окидывали квартиру беглым взглядом.

Считали, что контролировать — значит унизить квартирантов, продемонстрировать, что не доверяем, вторгаемся в чужое пространство…

Первый звоночек прозвучал через год, когда подошел срок оплаты, а глава семейства вдруг перестал отвечать на телефон. Обычно связывались мы: подошел срок — когда вам удобно, чтобы мы подъехали? Если просили подождать пару дней — нет проблем. В этот раз все было иначе, и мы забеспокоились.

Жена основного квартиранта по городскому телефону отвечала, но делала вид, что этими делами не занимается: мол, звоните мужу. На вопрос, почему тот не отвечает, пожимала плечами: может, занят? В конце концов удалось дозвониться ему с незнакомого номера. Пришлось жестко поговорить. Мы ведь так не договаривались… Если у вас сложности с деньгами — позвоните, мы все поймем. А через неделю-другую они погасили долг, и мы временно успокоились.


Не помню точно срок, но возник вопрос об изменении стоимости аренды, разумеется, в меньшую сторону. Квартирант намекнул: есть серьезный разговор. При встрече он деловито развернул заранее распечатанные объявления. Мужчина беспорядочно тыкал в бумажки: смотрите, вот тут дешевле и тут. На вопрос, звонил ли он по этим телефонам, бывал ли по адресам, последовал отрицательный ответ. Нам все стало ясно, но мы решили не принципиальничать: вам нужна скидка — сколько? Мы согласились, рассуждая так: это долговременные отношения, а смена квартирантов — всегда очень болезненный для хозяев процесс.

В течение всего времени проживания этой семьи мы снижали сумму еще несколько раз (по инициативе жильцов). В итоге стоимость составила вдвое меньше первоначальной аренды.

Это было второй нашей ошибкой: нельзя идти на поводу у иждивенцев, они не оценят, а попросят еще больше.

Повторюсь, что всегда старались идти навстречу жильцам, и постепенно они стали принимать это как должное. Все чаще квартиранты платили с опозданием, их приходилось искать, звонить с разных телефонов. Это начинало надоедать, но мы старательно закрывали глаза на эти «мелочи».

Кульминацией стало заявление главы семейства о том, что в очередной раз они должны заплатить вдвое меньше. На вопрос, почему, он ответил: пришлось заменить унитаз. По телефону внятно мужчина объяснить причину не смог, и мы решили обсудить все при встрече.

Разговор быстро приобрел резкую тональность. Неожиданно на нас посыпались сплошные претензии: что тут все старое, что выключатели отошли, что мы чуть ли не обязаны обслуживать и вообще быть благодарны, что квартиранты следят за нашим имуществом!

Пришлось ткнуть в договор, где были четко прописаны обязанности и права сторон. В то же время мы так и не добились ясности в вопросе, зачем потребовалось менять унитаз. Зато нам предъявили чек. «Трон» покупался без нашего согласия (что тоже являлось нарушением договора). Попытались сгладить конфликт, предложив внести половину стоимости. Однако квартиранта это не устраивало, он потребовал также компенсировать установку. В ответ на просьбу продемонстрировать чек за оказанную услугу, мужчина стал орать, вытащил ящик с инструментами. Свои услуги он оценил в $30.

К этому моменту они снимали наше жилье уже около пяти лет, и терпение лопнуло. Я спросил, готовы ли они оперативно съехать, поскольку отказываются от выполнения условий договора. Лицо квартиранта резко изменилось, он признался, что нет. И тут мы дали слабину: моя жена согласилась на пролонгацию договоренностей еще на три месяца.

Нужно ли говорить, что вторая сторона это не оценила?

Однако лично я был встревожен уже не на шутку. Инициировал сбор комиссии: позвал отделочника, чтобы тот оценил потенциальный ущерб, а дабы придать официальности, пригласил представителя ЖЭСа. Увиденное поразило: обои были оборваны на высоте метр-полтора, стиральная машина стояла в коридоре почему-то без верхней крышки, в ванной, где сушили белье, потолок почернел от грибка, диван и кресла безнадежно испорчены…

Подписывать наспех составленный акт жилец отказался. Тем не менее мы состряпали какую-никакую бумагу. Выходя из квартиры, сотрудница ЖЭСа сказала: «Он вам еще устроит». Как же она оказалась прозорлива!

Когда настал час икс и пришло время принимать квартиру, приехали к дому. Сразу показалось странным, что свет в окнах не горит (был поздний вечер). Позвонили квартиранту, который с ходу стал хамить и ерничать. Оказалось, он был горазд только на телефонный разговор. Смелости встретиться лично у него не хватило. Почему, стало ясно, когда мы попали в квартиру (ключи он оставил у соседей): мягкую мебель, стиралку и много чего еще надо было выкидывать, некоторые оконные стекла имели трещины, обои были порваны, в ванной и туалете — антисанитария.

Да, мы планировали подавать в суд, обратились к юристу, которая, проанализировав документы, быстро сформулировала стратегию. По ее мнению, шансы выиграть иск были очень хорошими. А вот юрисконсульт в ЖРЭО вкратце обрисовала нам весьма туманные перспективы: не самое приятное общение с ответчиком в суде, игнорирование заседаний, потом решение, время на обжалование, отказ платить, поиски имущества, опись, общение с судебными исполнителями.

Наша обязанность — платить налоги, и с этим не поспоришь. Но я также рассчитывал, что в случае несоблюдения условий договора со стороны квартиросъемщика буду иметь право на защиту своих интересов и желание госслужб помочь. Ан нет!

Почему мы решили не подавать в суд? Это сложно понять, однако я постараюсь объяснить: сильнейшую злость я сублимировал в ремонт, который пришлось проводить после проживания этой семейки.

Не буду утомлять перечислением сделанного в последующие четыре месяца, скажу просто: сделали все, что не нравилось, то есть почти все. Заодно освоил шпатлевку стен, поклейку обоев, ремонт оконных рам… В основном работы выполнял сам, также помогали друзья. Кое-что поручил специалистам: плиточнику, шкафнику, газовику.


Зато получившийся результат принес колоссальное удовольствие. Сдавать такую квартиру было не стыдно.

Семьи вторая и третья. Акт приема-передачи как гарантия

Конечно, делая ремонт в квартире, я крепко задумался: а как обезопасить себя и не допустить прошлых ошибок? Никто ведь не застрахован от негативного опыта. Однако минимизировать риски можно. Сейчас поделюсь наработками, которые, возможно, кому-то пригодятся.

Во-первых, правильно составьте объявление и разместите его на основных ресурсах, включая сервиспо аренде квартир Onliner.by. В частности, я особо прописывал условия бережного отношения к имуществу и наличие рекомендаций от прошлых арендодателей. Кому-то покажется странным, но эта штука работала. Вы как бы сразу обозначаете правила игры.

Во-вторых, выставляйте адекватную цену (не занижайте стоимость). Это будет своеобразной точкой входа, что позволит отсеять люмпенов, которым только дай подешевле (нужно ли говорить, что на этом они не остановятся).

В-третьих, говорите с потенциальными квартирантами: почему именно эта квартира их устраивает, где они жили до этого, почему уехали (можно ли связаться с хозяевами предыдущего арендного жилья), как относятся к имуществу, готовы ли соблюдать все условия. Если возможные арендаторы юлят, то наверняка где-то проговорятся.

В-четвертых, обязательно составляйте договор в ЖРЭО. Для большей уверенности я прошу подписать что-то вроде акта приема-передачи с фототаблицей и описанием имущества, элементов отделки и прочего. В этом документе я указывал буквально все — от деревянного покрытия пола до вешалки в коридоре, и состояние вещей. Этот документ в случае судебных разбирательств может здорово помочь, но главное — он является сдерживающим фактором.


Сформулировав все эти условия, мы довольно быстро нашли следующих квартирантов. Это была семейная пара с сыном-школьником. Очень приятные люди, которые снимали жилье неподалеку, но хозяйка вдруг решила продавать квартиру. Им очень нравился район, тем более что сын ходил в школу, расположенную рядом.

Сперва их смутил акт приема-передачи, а нас — наличие кота. Однако, пообщавшись и познакомившись лучше, решили все же заключить договор, о чем не пожалели.

Лучший маркер того, что квартиранты честные и порядочные люди, — они сами звонят в день оплаты. Поначалу это было для меня удивительным, а потом понял, что поступать так — нормально.

За два года у нас не было ни одного конфликта или недоразумения. Поэтому, когда жильцы позвонили и сообщили, что купили свою квартиру и через месяц съезжают, мы сильно расстроились. Смутило и то, что нам предложили приехать «посмотреть на порванные обои». На деле же выяснилось, что слегка отошла полоска в коридоре (понятное дело, никаких денег с этих порядочных людей мы не взяли).

По поводу третьей семьи, которой мы сдавали квартиру, нареканий тоже никаких не было. Мужчина работал программистом, жена — преподавателем в вузе. Хорошие ребята, которые сами звонили и даже подъезжали, куда нам было удобно, чтобы передать оплату за аренду. Они прожили год, а потом съехали в более комфортную квартиру.

«Тихая программистка» устраивала ночные пьянки, не оплачивала «коммуналку», задерживала оплату. Пришлось идти в суд

Несмотря на определенный опыт в сдаче жилья, мы все же ошиблись снова. Правда, быстро распознали опасную ситуацию и приняли все меры, чтобы компенсировать ущерб и не доводить до капитального ремонта. А началось все с визита скромной с виду девушки. Она объяснила, что работает фрилансером-программистом, решила начать самостоятельную жизнь. Внешне выглядела скромной и порядочной, никаких подозрений не возникло.

Квартиросъемщица попросила лишь приобрести диван. Условились, что оплатим половину стоимости, но впоследствии он останется в квартире: все-таки она будет его использовать, а нам он постольку-поскольку. Девушка также просила стиральную машину, и я даже полез ее выбирать, но арендатор попросила взять паузу.

Опять-таки первые несколько месяцев все шло по обычному сценарию. Правда, в день оплаты приходилось звонить нам. Пару раз девушка просила отсрочку. Что ж, бывает, хотя это стало первым звоночком.

Где-то через полгода после очередной просьбы «заплатить завтра» решил проверить, уплачены ли коммунальные платежи. Теперь это можно сделать легко и быстро с помощью ЕРИП. И вот тут ждал неприятный сюрприз: жировка не погашена, городской телефон отключен… Срочно приехали, заранее предупредив квартирантку.

Больше всего я опасался увидеть разруху, но в целом все выглядело достаточно неплохо. Девушка была растеряна, возле ног вился кот (кот? нас не предупреждали!), но пообещала быстро разобраться с проблемами. Несколько успокоившись, договорились о дедлайне.

Наученный горьким опытом, я контролировал ситуацию, постоянно держал связь с квартиранткой, уже понимая, каким будет финал. Вероятно, именно моя настойчивость не позволила проблеме приобрести хронический характер. Вскоре квартирантка сдалась: «Я съезжаю, мне нечем платить».

Позвольте, а когда же окончательный расчет? У вас долг перед нами, ЖЭСом — и все это отражено в договоре. «Рассчитаемся в день отъезда», — заверила нас девушка.

Конечно, никаких денег мы не увидели. Зато обивка дивана, которая была заботливо укрыта каким-то старым пледом, оказалось, прожжена в нескольких местах, окно на кухне треснуло («Наверное, я перестаралась, когда кашеварила»), заметили еще пару «косяков».


Больше всего я опасался, что девушка помашет ручкой и попрощается, не расплатившись. К ее чести, она согласилась написать расписку (заранее консультировался с юристами), в которой признала долг перед коммунальщиками и нами, а также небольшой ущерб имуществу.

Когда приводили в порядок квартиру, столкнулись с соседом. Тот спросил: «А вы кто? И уехала ли эта [парень использовал бранное слово]?»

Сначала мы остолбенели, а потом стали расспрашивать. По словам соседа, практически каждую ночь «тихая программистка» устраивала ночные посиделки: «Вечером регулярно видели ее с полными пакетами, которые красноречиво гремели». На вопрос, почему же сосед не вызывал милицию, он ответил: жалко было. Добрые все-таки у нас люди.

После этого разговора с соседями решили обратиться к ее матери, которую нашли во «ВКонтакте». Вежливо описали проблему и попросили не доводить до суда. Вскоре пришел ответ: в Viber девушка прислала сообщение, дескать, шантажировать и угрожать не надо. Тихая программистка показала характер.


А потом потянулись месяцы ожидания. В квартире уже жили следующие съемщики, а девушка все никак не могла собраться с финансами. Забавно, что на расторжение договора она приехала на своем автомобиле. То есть как минимум на заправку машины деньги все же находились.

Через четыре-пять месяцев, устав ждать, мы подали в суд. Это было делом принципа — взыскать долг, хотя он был небольшим (около $300 в эквиваленте).


Честно говоря, это было несложно, но отняло много времени. Оформили иск при помощи юриста, которая нам очень помогла. А затем пришлось ждать. К нашему удивлению, девушка явилась на заседание, долг не отрицала, ссылалась на отсутствие работы и денег (краем глаза возле здания суда увидели знакомую машину). Процесс занял минут пять, не больше.


Потом пришлось не раз ездить к судебным исполнителям, писать заявления, предоставлять решение суда. Деньги поступили на счет примерно через семь-восемь месяцев после того, как квартирантка съехала. Для нас же было важно довести дело до конца. Так сказать, убедиться в справедливости возмездия.

Когда очередные квартиранты решили съезжать, наш читатель решил, что с него хватит. Опять искать жильцов, переживать за ремонт (даже после аккуратных квартирантов что-то приходится исправлять), да и на уплату налогов уходила не такая уж маленькая сумма, как многие думают. «Если делать все честно, как старался поступать я, то выходит накладно», — заключает Александр, который вместе с семьей решил продать квартиру. В течение полутора месяцев он терпеливо разговаривал с риелторами, показывал «двушку» и в итоге оформил сделку по продаже.